Markedskommentar

Attraktive priser på REITs/børsnoterede ejendomme - Marts 2021

GR Europæiske Ejendomsaktier med ISIN kode DK0061133899.


Frygt for ”detailhandlens død”, forventninger om vedvarende hjemmearbejde og senest rentefrygt har aflejret sig i prissætningen af det børsnoterede ejendomsmarked – hvorfor REIT-porteføljen i øjeblikket handler med en rabat på 10 pct. i forhold til de underliggende værdier opgjort pr. 31. dec. 2020. Der er nu markant modstridende signaler fra valuarvurderinger & ejendomstransaktioner og fra aktiemarkedet.


Normalt (set over de seneste 10 år) er det sådan, at en rabat på 10 pct. er meget attraktivt, mens en præmie på 10 pct. er til den dyre side. Metoden for opgørelse af denne rabat opgøres som, hvad man skal betale for hele det børsnoterede ejendomsselskab og den iboende nettogæld i selskabet i forhold til markedsværdien af den underliggende ejendomsportefølje også kaldet Gross Asset Value eller GAV.


Rabatten er meget uensartet fordelt, idet shoppingcenter-REITs handler med en rabat på ca. 30 pct., kontor-REITs en rabat på mellem 20-25 pct., mens børsnoterede boligselskaber især tyske handler på eller lige under GAV. Ejendomsselskaber indenfor ældrepleje handler med en præmie på ca. 15 pct. og logisitikselskaber handler med en præmie på 20 pct. eller mere.


Rabatten angiver, hvad markedet (konsensus) ønsker at betale for aktiverne (GAV) i forventning til den fremtidige drift og værdisætning. Der er med andre ord en meget negativ forventning til shoppingcentre og kontor-REITs, idet markedet i grove træk forventer prisfald på aktiverne i størrelsesorden 20-30 pct., mens der er en meget positiv forventning til selskaber, som beskæftiger sig med logistikcentre, som især drives frem af internethandlen.

Vores vurdering af prissætningen adskiller sig i øjeblikket fra konsensus, idet vi forventer betydeligt mindre værdinedskrivninger af aktiver indenfor kontor og retail, og vi finder samtidig værdifastsættelsen af de ledende boligselskaber i Europa attraktiv med en prissætning lige omkring GAV. Det positive syn bygger dels på genåbningen af Europa i forbindelse med vaccinationsudbredelsen dels på en vurdering af, at folk i meget højere grad end ventet vil vende tilbage til en udadvendt dagligdag både i forhold til indkøb og arbejde. Sidstnævnte bygger i høj grad på en række spørgeskema-undersøgelser både i Europa og USA, som peger i den retning, men også på den adfærd, som vi oplevede i forbindelse med det første forsøg på genåbning i sommeren 2020.


For boligselskaberne er det en lidt anden situation. De gennemsnitlige priser på bolig i Europa steg i gennemsnit med 7 pct. i 2020. Det gælder Tyskland, England, Frankrig og store dele af Skandinavien. Prisstigningerne var drevet af stor opsparing, billige renter og behovet for et sted at være under Corona. Disse prisstigninger sammen med et kæmpe placeringsbehov fra institutionelle investorer betyder, at det stort set er umuligt at opdrive en kvalitets-boligejendom i Europa til en fornuftig pris. Medregner man endvidere i priserne for de få udbudte ejendomme transaktionsomkostninger på mellem 7-15 pct. er det yderst attraktivt at kunne erhverve børsnoterede boligejendomsselskaber med kvalitets-aktiver til lige omkring GAV. I vores portefølje er vi derfor godt tilfreds med eksponeringen til to af de største tyske boligselskaber Vonovia og LEG,men også til finske Kojamoog engelske Grainger.